近期张江光大产业园REIT受哲库科技关停影响，二级价格出现较大变动，在连续两日大幅下跌，5月16日企稳反弹。今年2月以来REITs价格持续低迷，产业园类跌幅最大，市场对于其资质的衡量视角有所改变，出租的稳定性成为更关键的衡量指标，出租企业过大或行业集中度过高都有可能存在风险。近期市场有政策利好、原始权益人增持等利好因素，但情绪并没有出现明显扭转，业绩基本面的修复情况仍是未来观察重点。在经历了二级市场的大幅回调后，REITs作为长期资产的配置价值初步显现，关注保险等长期资金对价格的认可度。
华安张江光大REIT怎么了？
张江光大REIT于5月12日和13日大幅下跌3.18%和6.22%，5月16日上涨3.56%。 5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，哲库科技是张江REIT扩募资产张润大厦的重要承租方之一，租赁面积占比46%，受此影响，张江光大REIT连续两日大跌，可能与张江光大园出租率修复进度较慢、本身累积涨幅较高、市场对单一资产敏感性较高、机构占比提升，投资人对业绩不及预期的项目尤其谨慎等原因有关。5月16日张江REIT发布进展公告，客观陈述进展与应对措施，并公告张江光大园意向出租率较一季度末提升8.44个百分点，稳定了市场信心，二级价格反弹上涨。
近期市场对产业园分析框架的转变
近期市场对于产业园类REITs资质的衡量视角有所改变，出租的稳定性成为更关键的衡量指标，相比较而言，租期较长的工业厂房稳定性更高，医药类产业园涉及到环评、证照等也会更稳定。市场对行业集中度和租户质量的分析有所调整，以往认为出租企业规模较大、行业集中度较高代表园区运营能力强。但出租企业太大，就有可能出现资金充足自己盖楼退租或者政府无偿赠予土地的情况，导致大规模的退租，且短时间较难找到替代租户；对于行业集中度较高的园区，若行业发生系统性风险，则会产生集体退租，且行业性冲击较难恢复。
REITs价格回顾：今年2月以来REITs价格持续低迷，REITs股性增强
23年2月以来，公募REITs进入了漫长的低迷期，REITs价格承压，投资者普遍偏谨慎，可能随着机构投资者占比提升，行为趋同，叠加基本面修复弱于预期、项目经营业绩受到扰动、权益类资产价格承压、无风险收益率上行等因素，市场持续下跌，同时市场并未对定价的上下限形成一致预期，在业绩不及预期和市场持续下跌的过程中，普遍采取较为谨慎的态度。一季报披露后，业绩分化在于级价格上进一步体现，业绩明显下滑的REITs二级市场跌幅较大。23以来公募REITs的权益属性不断强化，可能与公募REITs价格受基本面扰动较大，而股票更能够反映经济修复的预期有关。
近期市场新变化和未来关注的点
近期市场有几点利好因素：其一，无风险收益率已下行至2.7%附近；其二，监管机构和原始权益人下场增强市场信心；其三，5月12日证监会指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引，政策利好显现，但市场情绪并没有出现明显扭转。从基本面来看，产业园续租并未明显改善，业绩基本面的修复情况仍是未来观察的重点。在经历了二级市场的大幅回调后，REITs作为长期资产的配置价值初步显现，投资者关注短期收益与机构考核方式的短期化仍是市场不稳定的因素，随着REITs配置价值的体现，后续若有保险等长期资金入市，短期或可为市场注入新的活力。